חשוב לקחת בחשבון –
המיקום המושלם למגורים עבורכם הוא לא תמיד המיקום המושלם להשקעה; אין כאן משמעות לטעם האישי אלא למיקום שבו –
- מחירי הנדל"ן בעלייה יציבה (לא תמיד עלייה דרמטית היא יציבה. לפעמים עלייה מתונה יותר נמשכת לאורך זמן)
- מחירי השכירות גבוהים ויציבים, ויש ביקוש גבוה לשכירות. אתם לא רוצים להיתקע בלי שוכרים!
מס על דירה שנייה
שיעור המס כפי שעודכן בפעם האחרונה (ינואר 2023) ותקף עד ינואר 2024:
- 8% מהחלק בדירה ששוויו אינו עולה על 5,872,725 ש"ח – ואם הדירה עולה פחות מזה? אז זהו המס על כל הדירה
- 10% מהחלק בדירה ששוויו עולה על 5,872,725 ש"ח
מי זכאי להטבות מס על דירה שנייה?
- אדם שמוכר את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה השנייה, שיעור המס שלו מופחת למס על דירה יחידה
- נכה, עיוור, נפגע פעולת איבה או בן משפחה של חייל צה"ל שנספה משלם מס מופחת של 0.52% ללא תלות בשווי הדירה
משכנתא לדירה שנייה
בדירה שנייה יש צורך בהון עצמי גבוה יותר. למה?
מקסימום המשכנתא עבור דירה ראשונה הוא 75% משווי הדירה; מקסימום המשכנתא עבור דירה שנייה הוא 50% משווי הדירה.
אבל גם אם אין לך הון עצמי של 50%, מומחי משכנתא יכולים לעזור לך להגיע לדירה שנייה!
איך?
אפשר לעשות כאן 'טריק' (כמובן בזהירות): להגדיל את המשכנתא על דירה קיימת (בתנאי שלפחות 33% משוויה נשאר בבעלותך), ולהתשמש בכסף זה כהון עצמי עבור הדירה השנייה!
דוגמא
נניח שבבעלותך דירה בשווי 2 מיליון ש"ח. מתוכם, יש לך משכנתא ע"ס 500,000 ש"ח.
כעת הדירה שמעניינת אותך להשקעה עולה 1.5 מיליון ש"ח. ברשותך סה"כ 100,000 ש"ח.
ניתן להגדיל את המשכנתא על הדירה הקיימת ב-650,000 ש"ח נוספים, סה"כ המשכנתא תגיע ל-1,150,000 ש"ח, להציג 750,000 ש"ח אלו כהון עצמי ולקבל עוד 750,000 ש"ח משכנתא על דירה שנייה (50% * 1,500,000).
כמובן, יש צורך לעמוד בהחזרי משכנתא בסכום כולל של כמעט 2 מיליון ש"ח (1,900,000 = 1,150,000 + 750,000).
פעמים רבות מדובר בעסקה סופר משתלמת, שכן בתוך שנתיים או שלוש עם עלייה נוספת במחירי הנדל"ן ערך הדירה השנייה עולה ל-2 מיליון ש"ח. רווח זה של 500,000 ש"ח מאפשר למחזר חלק מהמשכנתא ולהקל מעול התשלום החודשי.